Den 1. januar 2018 træder den nye ejendomsvurderingslov i kraft. Det har betydning for andet end ejendomsværdiskatten og grundskylden, fx for generationsskifter.
En af de væsentligste konsekvenser er nemlig, at den nye vurderingslov delvist udvander muligheden for at generationsskifte ejendomme til +/-15 af offentlig vurdering
Imellem forældre og børn har der hidtil været mulighed for at overdrage fast ejendom til en kontantpris, som maksimalt afviger 15 % fra senest offentliggjorte ejendomsvurdering. Dette gælder også mellem andre medlemmer af gaveafgiftskredsen samt ved arveudlæg. SKAT kan dog fravige hovedreglen, hvis der foreligger ”særlige omstændigheder”. Sådanne særlige omstændigheder forelå i Højesterets dom, refereret i SKM 2016.279 HD. Her havde en arving havde overtaget ejendom fra boet til ejendomsvurderingen – 15 %. Samtidig havde arvingen givet arveafkald til fordel for medarvingen. Her gav Højesteret SKAT medhold i, at arvingerne og boet ikke kunne anvende 15 %-reglen.
En konsekvens af den nye ejendomsvurderingslov er, at den ændrer 15 % praksis på to områder.
Ingen ejendomsvurderinger fremover
Den første og væsentligste konsekvens er, at SKAT for mange ejendomme ikke mere vil udarbejde en ejendomsvurdering. Fremover fastsætter SKAT alene en samlet ejendomsværdi for ejerboliger, andelsboliger, og ejendomme, som indeholder både bolig og erhverv, eller hvor der betales dækningsafgift.
For andre ejendomme, herunder rene erhvervsejendomme, udlejningsejendomme med mere end to lejemål samt landbrug og skovbrug skal SKAT ikke længere udarbejde en offentlig ejendomsværdi. For sådanne andre ejendomme fastsættes alene en grundværdi til brug for beregning af grundskyld. For nogle af disse fastsættes også en ejerboligværdi, hvilket fx gælder for landbrug. For de ejendomme, der ikke mere vurderes, vil 15 %-reglen blive mindre anvendelig. Dette skyldes, at man ikke mere har et udgangspunkt for prisfastsættelsen.
Man kan ganske vist stadig anmode SKAT om at udarbejde en ejendomsvurdering, men kun hvis det sker til brug for generationsskifte. Anmoder man SKATs vurderingsafdeling om dette, overlader man jo reelt prisfastsættelsen til SKAT. SKAT vil jo nok efterfølgende holde ret godt fast i, at ejendommen skal handles til SKATs pris, formentlig +/- 20 %, jf. nedenfor.
Skatteministeriet har samtidig tilkendegivet, at man ved beregningen af ejendomsværdiskat mv. starter med at trække 20 % fra den offentlige værdi. Derved har man jo sendt et signal til borgerne. Man skal nok ikke forvente, at SKAT skyder ejendomsværdien lavt, men nærmere mindst 20 % for højt. Dette animerer ikke til, at man som borger anvender muligheden for at spørge SKAT som led i generationsskifte.
15 % bliver til 20 % i generationsskifte
En anden konsekvens af den nye vurderingslov er, at 15 %-reglen vil blive ændret til en 20 %-regel. I den nye vurderingslov opereres generelt med en usikkerhedsmargin på 20 %. Dette skal forstås sådan, at den offentlige ejendomsværdi anses for korrekt, hvis den ikke skyder mere end 20 % forkert i forhold til markedsprisen. Dette slår også igennem i forhold til generationsskifte. Ved generationsskifte skal som hovedregel tilsvarende accepteres en pris, hvis den maksimalt afviger 20 % fra den offentlige værdi. ”Markedsprisen” for samme ejendom kan med andre ord afvige op til 40 % uden at prisen anses for forkert. Praksis om ”særlige omstændigheder” gælder dog også fremover.
En ejendom som fx vurderes til 2 mio. kr., kan med andre ord handles til priser, som varierer fra 1,6 mio. kr. til 2,4 mio. kr. Ejendommen vil stadig blive anset for overdraget til markedsværdien, medmindre der foreligger ”særlige omstændigheder”, jf. uddrag fra lovforslaget:
”Det kan tilføjes, at det er hensigten at ændre værdiansættelsescirkulæret, således at spændet på plus/minus 15 pct. ændres til et spænd på plus/minus 20 pct., når denne lov træder i kraft. Herved kommer det spænd, der anvendes i værdiansættelsescirkulæret, til at svare til det spænd og den usikkerhedsmargin, som en vurdering kan ligge inden for uden af denne grund at være »forkert«, jf. afsnit 2.2.2 i lovforslagets almindelige bemærkninger.”
Udmeldingen omkring ændringen er ikke sket endnu.
Væsentlige ændringer i de nye ejendomsvurdering
Vurderingsområdet har siden 2011 og 2012 været berostillet, og de offentlige ejendomsvurderinger er derfor som hovedregel baseret på 2011 og 2012 -vurderingerne, og indeholder derfor ikke de seneste års prisændringer på ejendomsmarkedet.
Skatteministeriets har varslet, at der i storbyerne kan forventes væsentlige stigninger i ejendomsvurderingen efter den nye vurderingslov. Andre steder kan forventes et fald. Ejerboliger vurderes første gang den 1. september 2018, mens andre ejendomme vurderes 1. september 2019. De nye ejendomsvurderinger udsendes efterfølgende. Muligvis hurtigere vurderingerne hurtigere end hidtil, jf. at vurderingsdatoen rykker tilbage i forhold til den tidligere vurderingslov.
Sidste år med de gamle vurderinger ved generationsskifte
For ejendomme i dyre områder kan 2018 blive sidste år, hvor generationsskifte af ejendomme kan ske fornuftigt efter 15 %-reglen. Dels kan ejendomsværdien stige så væsentligt, at overdragelse til ejendomsværdien +/- 20 % overstiger handelsværdien. Situationen kan også være den, at man ikke kender ejendomsvurderingen, fordi ejendommen ikke vurderes. Der vil man befinde sig i en mere usikker situation. Hvor vurderingerne stiger væsentligt, kan muligheden for et lempeligt generationsskifte gå tabt, hvis man venter til 2019. Det modsatte kan naturligvis også være tilfældet. Det gode råd er formentlig, at man overvejer sagen, hvis man i går i generationsskifteovervejelser.
Hvis du vil vide mere, så kontakt meget gerne Helle Hougård Porsfelt